中国从1979年改革开放发展经济以来，从不到800亿美元GDP到2016年的11万亿美元GDP用了不到38年。

即便是在中国最新的GDP发展速度从10个点降低到了6个点左右，按照这个速度持续发展下去，大概到2030年左右，仅仅13年之后中国的经济规模也将两倍于美国，比欧洲超过两倍还多。

而中国之所以能有这样经济持续保证持续发展速度，主要是因为：

1.中国没有宗教和种族问题，是全世界最大的由单一民族构成的经济体，主要构成人口的汉族占到了人口基数的90%以上。

在同等人口规模的经济体，不管是美国，欧洲这些移民人口众多的国家，还是巴西，印度，印度尼西亚这些本地多民族混居的亚洲国家都无法相比。

唯有日本在人口结构上和中国类似，日本在09年被中国的经济超过之前一直是全球经济排名第二，但是日本的人口规模只有中国7%左右。

2.中国基础人口的素质较高，普通人也普遍勤劳热爱赚钱，不管是从高科技互联网行业的996，还是快递送餐不分白天黑夜的人力派送，除了中国之外的任何一个国家，你都很难有找到这种大规模高质量的人力资源。

3.中国ZF的效率最高,一个最直接的体现就是不管是在搞经济还是搞基础建设上面效率全球最高。

中国从1984的第一条高速公路建设开始到2016为止，总里程数已达13万公里，超过美国在10万公里左右的总里程数，居世界第一位。

而世界第二大民主国家印度，在国家独立发展了70年以后的总里程数是200公里。

4.中国的国内环境安全稳定，国内不允许持抢，也不像国外那样允许随意上街闹事。

再加上国内现在对于安全的高度重视，随处可在的摄像头和警察不仅体现在大城市，即便你作为普通人随便到一个小城市旅游，也会给你很强的安全感。

5.中国能大额花钱消费的地方不多，在欧美那些崇尚自由的发达国家你普通人就可以随时随地买个房车，买个游艇四处旅居。

但对国内大多数连买车都需要摇号的一线城市，也就能报个旅游团一年出去旅行几个礼拜，这些普通家庭的大额花费项目除了在子女教育之类的重大问题之外也只能买房了。

6.中国重新崛起的这个过程会导致中国的综合国力会长期持续的保持上升，而中国房价特别是一线城市核心地段房价的上涨只是中国综合国力的一个外在表现形式。

02

【中国城镇化加速发展对城市的影响】

中国城镇化发展对房价的长期影响主要体现在三个层次：

1.以京沪为首的一线城市，这些城市的大规模城市建设阶段已经基本结束。

以北京为例，最简单现象目前在市区五环内的新盘数量已经非常之少了。2017年北京普通住宅只有40个项目7457套房屋入市。

在这其中五环内的新建项目连2000套都不到，而北京一年的商品房过户成交总量接近20万套，新盘的比例不足5%,五环内新房的比例不到1%。

所以基本上可以说一线的北京商品房交易市场已经全面进入了一个以二手房交易为主的商品房市场。

而一个以存量化交易为主的商品房市场也换来了二手房价格长期稳定基础。

2.目前国内二线城市基本上都处于一个城镇化建设加速带来的市区新房供应井喷时期。

这些大量的新建楼盘和大规模的轨道交通建设的同时，也带来了两方面的改善：

首先是二线城市原有的旧格局通过轨道交通连接的新格局所取代，这其中蕴藏着大量的商业和投资机会。

其次是在城镇化建设加速大量新盘带来的新增落户人口会大量增加二线城市原有的城市活力和人口基数。

3.三四线城市的城市化建设处在一个起步阶段，但是从今年来看对比前几年也有一个相当大的涨幅，在现阶段这个房价的支撑主要来自四点：

首先是最近两年很多三四线城市的大规模拆迁和城市改造，导致了对新建楼盘的需求。

其次是国家对基础建设的大量投入，大量的三四线城市成为了一个个小规模区域中连入中国高铁网络和高速公路网络的入口。

这极大改善的三四线城市的所在地的生态系统态，让三四线城市具备了在相应小范围的县级区域形成一个人口聚居中心的天然优势。

第三是这些城市的公务员，教师，医生等相关职业收入会跟随国内整体工资收入稳步上涨，这部分人不会受到所处城市平均收入过低的影响。

这些高收入人群因为改善型居住的需求对新房价格的承受能力明显有大幅提升。

第四是对于周边农村人口的吸纳，特别是对于在一二线城市打工但是无法承受较高房价的农村人口，这部分习惯了城市生活的农村人口在回流老家后大多会选择在临近的三四线城市购置房产。

03

【对限购、限贷的政策调控效果】

1.从房价长期趋势来说，全国只有三个城市北上深是不怕限购可以抛开人口因素考虑的。

这是因为作为一线城市天然就具备在全国范围内对优质人口的吸引力。

从15年的这一轮全国房价快速上涨的过程中来看，北京虽然没有取消限购房价涨幅却并不低。

这里面最重要的一个原因就是北京在国内范围内吸引到的优质人口具备非常强的真实购买力来承受更高的房价。

也可以说一线城市的房价的涨跌波动是多方面因素影响的一个结果，单纯的限购限贷政策能起的作用并不大。

这也是在历史上为什么一线城市的房价一般在短期下跌以后都会在本地真实人口的买房需求推动下重新上涨的一个重要原因。

2.16年底全国大部分二线城市房重开限购限贷调控，但是与之对应是在今年部分二线城市在大量引进新增人口和开放大学生落户。

这部分新增的人口因素从一定意义上也抵消了限购政策来的影响，也正是这次重开限购以后这部分城市房价还在继续上涨一个主要因素。

3.对于限购限贷政策影响最大的区域是类似于环京的区域，环京是属于只有三四线城市的命但是却受到了一二线城市气的一个倒霉区域。

且不说环京卫星城的价值究竟如何，但卫星城的一个特点就是它会和所系的大城市共振房价。

大部分卫星城享受到的是受到的是一线房价的溢价，但是这部分价格却是来自外来人口的投资支撑。

看空北京周边的这些卫星城，绝不是北京人瞧不起环京之类的因素，一个最大的因素还是人口问题。

因为北京和环京过去都是北京的人过去买，但是北京限购了在北京的人还有本地社保等几年就能买。

环京却都是要求河北社保，北京人上哪去整河北社保呢？所以环京基本上在限购限贷以后，原先的主要购买者就全部都被排除掉了。

此外环京本身的建设价值又不具备类似于二线城市对于人口的吸引能力，能够吸引新的人口来进行支撑，所以环京的这些卫星城必然要跌掉这通过北京共振获得的溢价。 

在北京房价上涨的过程中，这个因素显示的效果可能还不太明显，但是北京房价一旦进入下跌调整时期，恐怕环京就是会出现最惨烈情况的区域。

04

【关于租售同权,共有产权房,自住房的影响】

对于租售同期来说解决是一部分租房人群的基本生活保障问题，这个本来就是政府应该提供给市民的一个基本权利。

让这部分并非购房群体也能更好的享受到城市的保障，但是基本不会对他们的买房需求照成什么影响。

因为对一般家庭来说决定买房的最主要原因还是他们有钱没钱。

对于共有产权和自住房来说：

1.目前新房的供应量大部分集中在非市区的范围，以北京为例在五环内配套新建的共有产权和自住房的数量非常稀少。

而北京作为一个存量二手商品房交易为主的城市，大部分二手房交易范围都还集中在五环内的范围。

所以即便共有产权和自住房能在偏远的郊区产生新的供应，对市区二手商品房的主要交易区域能产生的影响也是有限的。

2.共有产权和自住房不可能解决掉所有买不起房人没房这个问题。

所以这个道理和在北京摇车牌号是一样，供应规模就这么大，注定了不可能所有人都买车，那怎么办？

就让大家摇号嘛，摇上了就买，摇不上的就怨自己运气不好去吧。

靠运气的事情大多不靠谱，能靠自己就别靠老天爷。

3.对于一线城市的商品房住宅的本质来说是商品，决定这些商品价格的是供应量。

对于任何寄希望于不依靠解决商品房供应量的手段来降低商品房价格的措施本质上来说都是不现实的。

共有产权和自住房在实际操作上会占用了很大一部分原有应该是属于商品房供应的房源。

在某种意义上来说这种行为是缩减了原有商品房的供应量，这个对存量商品房价格产生的效果是促进上涨。

05

【关于房产税】

对于全国范围来说，不管房产税如何开征都有两种可能性，一个是全国范围同意征收，二是各城市依据不同情况放开单独征收。

但是不管房产税如何征收，但是征收房产税肯定会需要有一个征收标准的价值，就是对房价总值的参考标准。

在北京一般来说依据条件可能有两种，一种是北京现在执行的最低区域过户指导价，第二种是房屋网签原值。

对第一种情况来说，因为北京最低区域过户指导价，北京各区域按照现行的标准这个价格并不高，在北京市区五环内交易价格1000万左右的二手房很可能的最低过户指导价可能也就才一两百万左右。

那么按照这个价格标准一年1%的话，也就是一万块钱左右，这个数字对目前动辄数百万的房价来说很难照成太大影响。

但是这个最低过户指导价假如上调的话，很可能会一起调整北京的普宅标准线。

因为正常情况普宅标准线会高于最低过户指导价，否则在北京就会出现没有任何普宅存在的这种怪异现象。

对北京买房比较了解的朋友可能会明白，普宅标准线一旦上调，代表的就是之前因为非普导致网签价格不高只能贷款房价30%以下大量房源的最大贷款比例会上涨。

简单的说北京买房能用的杠杆会变大，这个后果只会是北京房价的下一轮暴涨。

对第二种情况来说，所以即便北京大部分的千万房源看着很贵，但是当你按5年前或者10年前的原值来收房产税的话，也可能甚至才几十块一个月。

而对于在近两年内买卖过更新了网签价原值的房源，还是因为北京普宅标准线的原因。

目前大多数人买房不愿意多缴税，用少贷款的代价换取了这些房源不高于普宅线480万标准的网签值，这部分房产税相对于市区近千万的房价来说，也会低的多。

因此不管是否开征房产税对北京房价能照成的影响在全国范围内来说都应该是最低的。

06

【结论】

1.2018年在一线城市投资买房，特别是在北京投资买房，最需要考虑的就是窗口期问题，这主要是观察三个指标：

首先需要不是在一个房价的暴涨期，因为在暴涨期一个最大的问题就是你没法选到房子。

对北京在今年春节2月份以后在市场上看过买过二手房的朋友应该明白，在那个时间段不光是房价在空涨的问题，更重要的就是很难找到可以靠谱签约的业主。

只有在房价平稳，业主能砍价的，能够让我们买房人去有机会选房的时期才是投资买房窗口期的一个前提条件。

其次需要在信贷环境上是一个相对宽松的时期。当然这里说的不仅仅是基准利率的问题，而是我们在进行买房投资实际操作时的实际资金成本和便捷程度。

目前阶段基准利率虽然和15年16年表明上比较起来没发生变化，但是首套房的利率优惠从15年底最低的82折优惠变到现在的上浮1.1倍。

这个现实的房贷利率和基准利率就算加息五六次涨到6点多然后给你打85折也没多大区别了，都是5点多了。

可以说在现在这个阶段贷款买房加杠杆，我们核心资产房贷得负债成本至少比一年前增加了20%以上。

更何况假如现在我们需要筹首付的话，使用抵押类贷款或者民间借款的话，综合性资金成本也比去年最少上浮了20%。

这个市场利率环境对比15年在信贷环境宽松时期通过房贷负债的情况要差得多了。

另外信贷紧张的一个问题就是放款难，在北京大家都是买卖二手房，很多情况是连环单换房。

后续买房的首付严重依赖卖房的贷款尾款，一旦原来预估的放款时间出问题，那对买房合同也容易造成违约的情况。

第三就是对于现在北京房价限制较大的普宅标准线问题。

北京现在的五环内普宅标准480万把北京各档次满五唯一的普宅的贷款数严格限制到了300万以下。

这对于高价房源的在贷款比例上起到了一个严格的制约作用。

目前北京的普宅线计算标准来自2014年9月，而上一轮的普宅标准线调整时间为2011年。

当然这是ZF的政策谁都无法预估，我们只是做一下无责任的猜测，按照3到5年一次的普宅标准线调整时间下一轮的普宅标准线的调整非常有可能在2019年前后。

一旦北京普宅标准调整，将对北京住宅能使用的杠杆水平有一个极大释放，这也是出现窗口期的一个最重要的标准。

总的来说一旦在北京满足这三个条件的窗口期出现，再加上北京房价能够在窗口期出现的前两年内不涨，甚至回调。

那么很可能我们迎来的又是一次北京房价翻倍的市场情况，这个窗口期目前来看很可能出现的时间段就是在2019年前后。

2.对于2018能否在二线城市投资买房，我们主要看以下五个方面的问题：

首先按现在的发展情况来看，在二线城市今后5年或者10年以内的都会处于是一个城市化进程加速的过程中，但是在这个过程中也会包含和机会等价的风险。

这里面最大的风险也就是在城市化进程逐渐完成时，随着这些市区新房逐渐退出市场，市场的交易主体会会转变成存量化二手房后，二手房市场的价格波动问题。

对于优质的二线城市，能够在城市发展过程中吸纳到足够多的本地人口需求来做支撑的，那么这些城市的真实本地人口对于承接这些投资房源对二手房市场的压力的能力就强。

反之那些单纯依靠投资或者城市建设来拉动，缺乏本地高收入人群支持也缺乏对新进人口吸引力的二线城市的房价就容易大起大落。

这是需要我们自己去判断能否在这个城市投资买房的首要核心问题。

其次我们在二线城市选盘一定要以大开发商的新盘为主。

选大开发商的原因就是可以提供给我们一个相对简单的方式去排除买到因为小开发商的烂尾楼或者问题纠纷楼盘的可能性。

另外就是目前ZF对于在售的新盘来说预售价格都有一定的限制，有机会能在摇号中买到的话，一般来说都会比周边的同档次二手房至少有20%以上的价格优惠。

买大开发商的新盘就是让我们在保证一定基础品质的前提下，用一个还不错的价格收到房子。

第三就是对楼盘地段的选择尽量选择城市中心区域，具有轨道交通的本地自住人口较多的楼盘中的小面积三居或者两居户型。

而对于很多从一线来的投资者偏爱的景观类豪宅大面积户型小区，需要规避。

因为大部分在一线比较罕见的江景房，湖景房可能在很多长江中下游的二线城市或者部分沿海城市很可能根本就不稀罕。

而这些城市中的这类大面积的景观豪宅本地的受众群体相对较少，这些抛开了本地自住人口之外的豪宅在作为二手房变现的时候会变得很难卖出，同时涨幅也会很有限。

第四在二线投资买房最大的赌头一定是带了好学区的新盘，在收益上没有任何其他题材的可以相提并论。

对二线城市来说学区房没有可能像一线城市学区房这样的疯狂程度，纯的学区附加值并不高，所以一般老城区的老破学区房卖不上价。

但是当有改善居住条件的好小区新房加上好学区的话，会催化出一个很特别的现象就是新入住的本地人口对这些住宅小区的锁盘。

一个入住的家庭里面只要有孩子入学进去基本上9年，10年之类都不会卖房。

即便回头都是二手房了，这种小区的出房一般来说都是相对更少的，不管是不是投资买入都会更加的安全，自然也是更加的抢手。

3.国内三四线城市今年来说确实普遍有一个不错的涨幅，但是这其中一个最大的问题就是三四线城市对新增人口的吸引力普遍较弱。

另外相对于一二线依据轨道交通新拓展的城市空间有限情况来说，三四线城市普遍都具有相对于原先城市规模几倍以上的城市潜在拓展空间。

而且三四线城市还有一个问题就是高净值人群净流出，三四线绝大多数有条件高收入人群和年轻人群都很容易被周边的二线城市或者一线城市所吸引。

所以三四线城市目前最好的一个情况就是在现有房价的基础上逐步稳定这区间的价格。

三四线城市不具备房价持续大涨的基础，所以这些地方自然都不适合以投资为目的买房。

4.环京比三四线城市更加不适合投资买房，其中最大的问题就在于因为承接北京溢价导致的价值高估。

从国内房价分布的情况来说，最低档的大多数县城房价也就是在5000左右的这个水平。

对于具有高速入口高铁站等交通优势的三四线城市房价也就能有8000左右的价格。

对于省会级二线城市才能有1万5到2万这个价格，国内只有类似于杭州，南京，武汉等几个屈指可数的准一线城市才会有2万到3万的价格。

而目前能有超过4万以上价格的只有北上深这几个一线城市，这是也目前全国所有档次房价头上的一个顶部。

环京前期高点超过二线城市达到准一线城市的的价格，目前虽然通过限购导致房价有所下跌。

但是除少数地区具有一定的居住和使用价值外，绝大多数类似固安，廊坊，香河之类的区域毫无居住价值。

而且从城市建设水平的角度上来看这些区域基本上都是县城水平，但却还在享受着二线城市以上的价格估值，这个明显是太贵了，不值的再去投资买房。